記者：

崇川區(qū)在舊改小區(qū)創(chuàng)新建立物業(yè)服務(wù)社，近日被住建部向全國推廣。崇川的探索中，老舊小區(qū)如何從“失管”變成“共治”，關(guān)鍵之一在于選出小區(qū)能人，成立業(yè)主委員會(huì)。

目前，崇川區(qū)178個(gè)舊改小區(qū)中，已有88%的小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)管理委員會(huì)。

金鑫苑小區(qū)曾因物業(yè)公司撤出小區(qū)工作“停擺”，新一屆業(yè)委會(huì)主任施偉帶領(lǐng)大家精打細(xì)算實(shí)施“自治”；70后亞太苑業(yè)委會(huì)主任李娟、80后圓融公館業(yè)委會(huì)主任仇婧走馬上任后，組織居民重新招標(biāo)選聘物業(yè)，小區(qū)重?zé)ㄐ律?/p>

金鑫苑：小區(qū)自治業(yè)主打了100分

“作為一名黨員，在小區(qū)最困難、業(yè)主最需要的時(shí)候，要勇于擔(dān)責(zé)。”

當(dāng)選為學(xué)田街道南川園社區(qū)金鑫苑小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)主任后，施偉帶領(lǐng)大家精打細(xì)算實(shí)施自治，將曾經(jīng)的“失管”小區(qū)變成遠(yuǎn)近聞名的示范小區(qū)，物業(yè)繳費(fèi)率3年前不到30%，現(xiàn)在連續(xù)幾年達(dá)到100%。

今年10月，業(yè)委會(huì)在全體業(yè)主中進(jìn)行工作業(yè)委會(huì)滿意度調(diào)查，結(jié)果顯示：小區(qū)11幢樓30個(gè)單元292戶業(yè)主，無一名業(yè)主表示不滿意。這其中，有的業(yè)主被催繳過物業(yè)費(fèi)；有的業(yè)主因車輛違規(guī)被處置過……然而，面對(duì)小區(qū)自治前后的對(duì)比，大家都信服了。

時(shí)間撥回到2021年9月，業(yè)主拒繳物業(yè)費(fèi)、物業(yè)公司撤出，小區(qū)物業(yè)管理一度停擺，衛(wèi)生臟亂差、車輛亂停亂放嚴(yán)重。原業(yè)主委員會(huì)因決策不公開、財(cái)務(wù)不透明，喪失了公信力而解散。

關(guān)鍵時(shí)刻，南川園社區(qū)黨委在金鑫苑建立“業(yè)主微信協(xié)商群”，發(fā)動(dòng)線上線下的業(yè)主為小區(qū)治理獻(xiàn)計(jì)獻(xiàn)策，在人武部部門退休的業(yè)主施偉提出依法成立業(yè)委會(huì)、業(yè)委會(huì)決策要公開公正公平以及財(cái)務(wù)全透明等建議，得到大家認(rèn)同。在社區(qū)黨委指導(dǎo)協(xié)助下，小區(qū)選舉新一屆業(yè)主委員會(huì)。

由于諸多原因，新一屆業(yè)主委員會(huì)成立伊始就面臨“無米之炊”的窘境。

“沒有足額的物業(yè)費(fèi)作支撐，寸步難行?！笔﹤ケ硎?，業(yè)主拒繳物業(yè)費(fèi)的原因主要有三類：一是對(duì)原物業(yè)服務(wù)不滿意而拒繳，二是拆遷戶缺乏主動(dòng)繳費(fèi)意識(shí)，三是個(gè)別公職人員不繳費(fèi)。

對(duì)此，新一屆業(yè)主委員會(huì)齊頭并進(jìn)、多管齊下。

業(yè)主委員會(huì)成立車輛管理、保安保潔、財(cái)務(wù)管理以及宣傳、創(chuàng)收5個(gè)小組，開展業(yè)主座談、整理問題清單、組織現(xiàn)場(chǎng)整改……一開始，招聘保安、保潔，大家怕拿不到工資，沒人報(bào)名。施偉承諾：“如果收不到物業(yè)費(fèi)就用我的退休金發(fā)給大家。”

小區(qū)的大門有人守了，衛(wèi)生有人打掃了?？吹叫^(qū)的變化后，近半的業(yè)主主動(dòng)繳了物業(yè)費(fèi)。對(duì)拒繳物業(yè)費(fèi)的業(yè)主，業(yè)委會(huì)采用微信群內(nèi)公示樓室號(hào)、到業(yè)主單位追繳等方式催繳，堅(jiān)決做到“不漏一戶，不欠一分”。

業(yè)主繳了物業(yè)費(fèi)，錢用到哪里去？還有多少業(yè)主沒繳？這是全體業(yè)主最關(guān)心的。對(duì)此，業(yè)委會(huì)對(duì)每一筆收支的來龍去脈都做到線上線下“雙公示”、全透明。

面對(duì)車輛管理“老大難”，業(yè)委會(huì)分別針對(duì)外來車輛、業(yè)主車輛的收費(fèi)制定細(xì)則，并對(duì)無車業(yè)主給予每戶每年120元的補(bǔ)貼。同時(shí)明確，小區(qū)的停車費(fèi)作為公共收益，定期發(fā)放給業(yè)主。

服務(wù)到位、決策公開、財(cái)務(wù)透明、收益共享，業(yè)主委員會(huì)的公信力與日俱增。如今，金鑫苑經(jīng)過老舊小區(qū)改造，面貌煥然一新。施偉充滿信心：“將在小區(qū)的精細(xì)化管理上下功夫，把金鑫苑打造成一個(gè)更優(yōu)美、和諧的幸福之家。”

圓融公館：實(shí)現(xiàn)從“脫管”到“妥管”

“裸露的黃土變成綠化帶；監(jiān)控探頭安裝到位；有訴求和業(yè)委會(huì)說一下，物業(yè)立馬解決；上次家里差點(diǎn)著火，幸虧物業(yè)及時(shí)發(fā)現(xiàn)……”走進(jìn)圓融公館，談起近兩年的變化，業(yè)主吳建華豎起大拇指。

變化緣于80后業(yè)委會(huì)主任仇婧的上任。

圓融公館有4幢樓、200多戶，換過兩次物業(yè)。盡管交著不菲的物業(yè)費(fèi)，但原物業(yè)是否履約無人過問、無人監(jiān)督，服務(wù)“名不副實(shí)”，業(yè)主與物業(yè)矛盾重重。2022年，原物業(yè)兩年期滿要續(xù)約時(shí)，業(yè)主們強(qiáng)烈反對(duì)。

“必須得有人站出來了！”在社區(qū)指導(dǎo)下，仇婧等多名熱心業(yè)主經(jīng)過自薦等系列程序，成立了新一屆業(yè)委會(huì)，仇婧擔(dān)任業(yè)委會(huì)主任。

“一定是團(tuán)隊(duì)的力量，不能個(gè)人主義?！弊鳛槟贻p一代的業(yè)委會(huì)主任，仇婧提倡凡事一起商量、投票決定。首先要解決的便是更換物業(yè)?！俺闪I(yè)委會(huì)，要履行好監(jiān)督職責(zé)，讓小區(qū)里大小事‘樁樁有人管、件件有著落’。”為此，仇婧帶著業(yè)委會(huì)的成員們自學(xué)《中華人民共和國民法典》《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》等，為小區(qū)量身定制物業(yè)合同。通過競(jìng)標(biāo)，在業(yè)主監(jiān)督下，當(dāng)年11月，新物業(yè)到崗。

完善的考核機(jī)制是監(jiān)督物業(yè)做好服務(wù)的抓手，良好的聯(lián)系溝通機(jī)制更是重中之重。仇婧提出了“線上溝通聯(lián)系機(jī)制”。小區(qū)建立微信業(yè)主群、業(yè)委會(huì)群，以及有物業(yè)和業(yè)委會(huì)在內(nèi)的工作溝通群。除了重大事項(xiàng)、議題外，一般情況下業(yè)委會(huì)通過工作溝通群線上處理、流轉(zhuǎn)相關(guān)事務(wù)。“業(yè)委會(huì)成員中，由兩人不定時(shí)在小區(qū)巡查，發(fā)現(xiàn)問題，第一時(shí)間發(fā)到溝通群；業(yè)主們發(fā)現(xiàn)問題的，發(fā)到業(yè)主群，我們也會(huì)及時(shí)反饋給物業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人?！?/p>

近日，業(yè)委會(huì)收到多名業(yè)主對(duì)地庫環(huán)氧地坪破損的反映。次日，仇婧在溝通群內(nèi)向物業(yè)反饋了該問題。目前，破損地坪正在修繕中，預(yù)計(jì)下月初完工。

圍墻四周裝上防爬刺、所有滅火器換新、增設(shè)28個(gè)監(jiān)控探頭、地下電瓶車車庫增設(shè)噴淋系統(tǒng)、黃土裸露地方變成綠化帶……兩年來，圓融公館居民的合理訴求一一得到回應(yīng)，不僅小區(qū)顏值持續(xù)刷新，安全系數(shù)也大大提高。針對(duì)大家關(guān)心的公共收益以及支出情況，業(yè)委會(huì)定期公開，確?！叭巳硕加兄闄?quán)、決策權(quán)”。

從“脫管”到“妥管”，生活環(huán)境的提質(zhì)引來業(yè)主好評(píng)連連。在2023年的業(yè)主滿意度測(cè)評(píng)中，業(yè)主對(duì)物業(yè)的參與率和滿意率測(cè)評(píng)分別達(dá)到80%和99%，除空關(guān)戶以外的物業(yè)收繳率達(dá)到98%。

“業(yè)主和物業(yè)公司并非對(duì)立，而是雙向奔赴。”仇婧坦言，這其中，業(yè)委會(huì)的“監(jiān)督溝通”尤為重要，“希望通過大家的齊心協(xié)力，創(chuàng)造更加和諧美好的家園”。

亞太苑：小區(qū)從“無人問”到“大家管”

干凈平坦的路面、整潔有序的停車位……走進(jìn)學(xué)田街道果園社區(qū)的亞太苑小區(qū)，說起小區(qū)的變化，業(yè)主們紛紛豎起大拇指：“業(yè)委會(huì)把小區(qū)管理得井井有條，讓我們住得十分舒心?！?/p>

亞太苑小區(qū)建成于2005年，高層、小高層、聯(lián)排別墅等多類型建筑共有14棟，業(yè)主375名，物業(yè)費(fèi)一直是每平方米0.6元。2022年9月，亞太苑第四屆業(yè)委會(huì)班子選舉，李娟當(dāng)選業(yè)委會(huì)主任。

“衛(wèi)生死角、腐爛落葉怎么處理？”“塌陷的道路怎么修？”“電梯總是出故障怎么解決？”“業(yè)主房子外墻、屋頂漏水怎么辦？”……面對(duì)一堆問題，李娟和業(yè)委會(huì)一致認(rèn)為，物業(yè)公司的服務(wù)已經(jīng)無法滿足業(yè)主需求。

經(jīng)過討論，業(yè)委會(huì)決定重新選聘物業(yè)公司。為此，金融律師出身的李娟擬定招標(biāo)文件，面向市場(chǎng)，公開招聘，包括原物業(yè)在內(nèi)的4家物業(yè)公司繳納10萬元保證金，進(jìn)行競(jìng)聘宣講、接受業(yè)主代表打分。

“最重要的就是信息公開。”李娟說，從報(bào)名參與競(jìng)標(biāo)的物業(yè)公司的營(yíng)業(yè)執(zhí)照到繳納的保證金明細(xì)，乃至業(yè)主代表的打分情況，所有程序均在業(yè)主代表群中公示，最終南通瑞鴻物業(yè)中標(biāo)。

新的物業(yè)公司入駐，給亞太苑帶來新變化。啟用門禁智慧安防系統(tǒng)、維修破損公共設(shè)施、開設(shè)“24小時(shí)”服務(wù)熱線……瑞鴻物業(yè)逐漸挑起“管家人”的擔(dān)子。“花同樣的錢卻能享受到更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，這物業(yè)公司換得值當(dāng)?！秉S阿姨贊道。前不久，物業(yè)公司上門免費(fèi)為她修好了家里的水閥。

為更好地解決小區(qū)存在的各類“疑難雜癥”，李娟建立了微信報(bào)修群，由物業(yè)公司和業(yè)委會(huì)共同解決亟待修理的工單。

修路、修電梯、修整綠化等都需要用錢，錢從哪里來？為此，李娟和業(yè)委會(huì)成員們積極盤活閑置資產(chǎn)，將位于亞太大廈四樓200平方米的會(huì)所租出去?！斑@里沒有門面、沒有產(chǎn)權(quán)證，閑置了近5年?！崩罹杲榻B，業(yè)委會(huì)發(fā)動(dòng)人脈資源，幫商戶解決領(lǐng)取執(zhí)業(yè)證照，并通過減免房租、協(xié)助裝修等條件吸引一家棋牌室入駐，加之租給一家酒店做早餐廳的部分面積，亞太苑實(shí)現(xiàn)了每年5萬元的自有收入。

如今，在業(yè)主代表群、報(bào)修群里，業(yè)委會(huì)的決策都能得到積極響應(yīng)，大家共商共議，小區(qū)管理也走上了正軌。

此前，李娟最頭疼的小區(qū)4幢小高層地下車庫消防泵房設(shè)施廢棄的安全隱患問題，在果園社區(qū)、學(xué)田街道相關(guān)部門的大力支持幫助下，9月底已經(jīng)整改完工。這讓李娟松了一口氣：“安全問題是放在首位的，有了安全保障，接下來我能放心地去為業(yè)主們爭(zhēng)取權(quán)益?！?/p>

記者苗蓓 陳靜 盧鋮卉